西安买房落户政策2022最新条件,西安买房落户政策2022最新条件是什么

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在我们梳理全年的重大政策时,感觉时间过得真快,仿佛0528政策、0819政策、1119政策出台,深夜赶稿的画面就发生在昨天。

之所以单独来写西安政策,是因为任何时期,中国楼市都是政策市,何况2022年调控政策更是180度转向,值得好好回顾,以判断来年楼市环境。

壹丨保守的西安调控

关注全国风向的小伙伴多少都有了解,进入2022年,中国楼市的主题便是救市

一季度,全国三四线城市带头冲锋,限购限售门槛全开,无论落户与否,都有房票名额,甚至国家中心城市——郑州,也在同期重启了货币化安置;

二三季度,救市浪潮开始向二线城市蔓延,以成都、合肥、苏州、南京为代表的,边缘区域逐渐接棒,限售年限由5年降至2/3年,当时松绑环境还是相对保守的,要么偷摸私下执行,要么遭遇政策一日游;

直到去年底,地方救市动作开始出大招!一线城市北京、上海、广州放松边缘区域限购,强二线厦门、苏州、福州、天津、成都、武汉等解绑限贷,二套房首付骤降,无论是否结清,二套都可享受四成首付,首套结清二套按首套首付比例、利率计算。

这一年,全国楼市经历了从“限”到“松”,从“低能级”到“高能级”城市的松绑历程。

复盘西安这一年的政策调整,还是有点保守的!

第一,限购名额和范围,是今年政策调整的主线,但多是隔靴搔痒。

0528政策,不过是将限购、限售门槛拨回去年的330政策之前,即落户一年可购房,限售五年变两年;

0819新政,通过租赁置换的方式,来释放有房无购房名额改善人群的再置业需求,是一次限购、限贷政策的定向宽松,支持改善需求入场,促进新房市场的活跃度;

青年人才驿站,又是一次定向小规模的限购宽松,但执行流程太慢,市场依然没有反应。

1119政策来势汹汹,但似乎也没什么效力。首套二手房不限购、二孩家庭(孩子需未成年)可买第三套、临潼及沣东沣西三个街道不再限购等等。但当市场急速下滑的时候,这种力度的宽松政策显然起不了作用了。

还有一些公积金额度的放宽,这类政策更鸡肋,属于七八年前房价较低时的遗留产物。

第二,市场监管频繁出招,“保交楼、保民生”是红色旋律。

去年7月中旬,多部门联名要求从严监管开发商的预售资金监管账户,原则上做到“一月一查”的标准,约束银行不得随意转移预售资金,但到了12月,为了缓解开发商的现金流压力,允许优质房企(以国央企为主)开具相关函件,提取预售资金。

年中从严是为了保交付、保民生,截止年底也的确收获了一些成效,卓越坊、易合坊、当代境MOMA、合能枫丹江屿等“问题盘”都在职能部门的介入后,重启施工;

年末适度放宽预售资金监管,是为了保护渡劫后活下来的房企,毕竟房企滚不动,不拿地,财政收入也是窟窿。

西安针对房企的纾困动作,会在明天的土地篇、房企篇中详细展开。

第三,历时一年左右,西安解除了二手房指导价,并且在住建官网上开始公示每个月的成交情况。

二手房指导价离开市场的小半年时间里,二手房市场并没有起势。有时候“打死”很容易,但当众多因素积累导致信心崩塌的时候,“救活”就是难上加难的事情了。

贰丨“内忧外松” 西安该行动了

而且我认为2022年不会是西安的政策底,2023年会继续松绑!

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第一,内部原因:在昨天的《市场篇:供应成交双降,西安楼市哑火!》中,我们梳理出,2022年西安楼市供应量虽不如去年,但成交量也出现了21%的下跌,说明市场中的需求已经转向保守。

从“卖方市场”全然过渡至“买方市场”,意味着西安楼市供需最为紧张的时节已经过去了,况且明年又得搞经济,地产调控必须得放开,而置于民生的角度,房企也是企业,销售、中介也是打工人,该对这个行业有所扶持了。

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第二,外部原因:全国层面的风向就不再去赘述了,将房地产重新定位“支柱产业”足以说明一切,2023年会是地方竞赛松绑调控的一年,至少在上半年,高层都不会对房地产有严苛的表态。

叁丨2023 西安该怎么调整?

从2017年起,西安楼市经历了四年不断从严加码的楼市调控,2022年虽出现了放松动作,但结合实际市场,力度显然不够。

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第一,房企端的继续纾困不能少。写文章时恰好刷到了一则新闻:在住建局主办的签约仪式上,9家商业银行将向30余家房地产企业融资支持约580.5亿元,高新地产、中铁建、碧桂园、陆港愿景等房企赫然在列。

经历了年中的烂尾停贷事件,房企的重要性不言而喻,在护航地方土地财政外,还是保民生、保交付的第一责任人,救房企某种程度上可以视为自救。集中签约只是开始,2023年还会继续支持房企融资、拿地、盖楼。

第二,限购有必要进行精细化地调整,现在西安限购政策已经相对宽松了,新房落户一年即可,首套二手房不进行限购。

但我们在盘点土地市场时,发现2022年土地供应形势不算乐观,有的区域供地多,有的区域供地少,这自然决定了后续区域之间的新房供应多寡,可以针对供应多/潜在供应多的区域定向放松限购,提前缓和未来可能存在的需求压力,参考成都、武汉、南京对限购区的调整。

或者步子再迈大一点,直接取消落户一年买房的限制。

第三,西安限贷政策已有所调整,大多数银行可执行首套还清,二套按首套比例(30%)/利率(4.1%)进行,但如果首套没有结清,还是会根据房屋面积大小设置四档二套房的首付门槛。

而且西安自前年的1130政策以来,二套房首付比例居高不下,现有的调整也是各家银行根据经营需要作出的调整,官方层面并未有降低。

参照南京、成都、杭州、合肥,西安有必要明确降低二套房的首付,不该再等了。

改善一定是这次市场的“领头兵”,但第一得让大家把原先的房子卖出去换出钱和名额,第二得把改善门槛降下来,才有上车的动力。

也正是因为西安政策习惯“姗姗来迟”,才给了我们更多判断和选择的时间,但对楼市、对城市这不是好事。近来直播间,不少小伙伴直言已经把房买到了南京、苏州、成都~

如果上一轮是城市间的抢人大战,那这一次会连钱带人一起抢,天下政策,唯快不破!

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