商铺租售比计算公式，租售比多少合理

投稿用户 • 2023年4月5日 am10:55 • 创业资讯 • 阅读 163

这两天朋友圈的中介又炸锅了，开始疯狂热炒前两天公布的“金融17条”，连文案都没变，仍旧是利好房价，房价要涨，抓紧买房！

我就纳闷了，啥玩意都能往利好房价上扯，火星撞地球都能被说成利好房价呗！

熟悉我的伙计都知道，我是坚定的看跌派，我在前面关于房地产的文章中，分析了很多政策，大部分政策貌似是为了刺激房地产市场，实则是在稳定房价，防止房价大跌引发系统性风险。

但这次公布的金融17条，跟中介热炒的利好商品房，完全驴唇不对马嘴，因为这次的金融17条的，完全针对租赁住房市场。

所以这次，对房价不但不是利好，反而是大大的利空！

第一，大城市房价将会失去大量潜在购买群体，失去需求支撑的房价，宛如空中楼阁。

17条政策第一条便是“主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。”

大城市是年轻人的涌入目标，涌入的年轻人必然需要住的地方，要不用六个钱包付首付，咬牙上车。

要不接受高价中介费，选择某自某如旗下的房源，面临恶意涨房租，或者多次收中介费，也无可奈何。

无论选择哪种方式解决住房问题，对年轻人都是不小的经济压力。

而现在，一旦17条顺利落地，租房市场的乱象得到纠正，意味着租房的成本必然会降低，而居住体验也会提升。

选择长租房，便是大批人的最优选择！

此消彼长，失去潜在购买群体的商品房，即便热点二线城市，价格跌下来也只是时间问题。

第二，某如某家，某链某家，租房中介超额利润会逐步消失，利润会逐渐稳定。

大家一定要明白一件事，任何行业的红利期，都是在国家力量正式介入之前。

国家力量一旦介入，首先要做的就是定规矩，也就意味着行业红利正式结束，开始进入稳定期。

现在金融17条提出后，势必会有大量资本涌入住房租赁行业，拉低行业利润率。

某自某如，某链某家，在激烈的市场竞争压力下，也只能降低中介费保证自身竞争力。

不过，好处是某链某家可以从银行，拿到更多贷款，企业的融资渠道彻底解决。

。。。。。。

不过，仍旧有不少隐忧！

公布17条意见稿中，有这样一段描述

“利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。”

虽然住房租赁公司可以享受优惠的贷款利率，贷款期限也足够长，但真正阻碍资本进入这个行业的并不是缺乏融资渠道，而是自有住房前期成本投入巨大。

与之相比，后期租赁收入显得微不足道，因此房地产市场被诟病泡沫严重，畸高的租售比是任何资本进入房产租赁行业的头座大山。

第十三条中也说明了，银行发放的租赁住房贷款，要做到专款专用，但是只要利率明显低于市场贷款利率，有利可图。

“住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。”

就像眼下存量住房的房贷利率，高于眼下买房发放贷款的利率，导致很多人选择经营贷置换房贷。

一样的道理，只要有利差，一些开发商借着从事租赁住房业务，以低利率贷出资金，最后还是把钱投到商品房建设或者销售，这很难完全避免。

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