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近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥好，请问下在福田有个军产房小公寓，我和小孩已经入户了，说是现在可以上红岭小学，但是呢？小孩上学肯定是住不下的。小孩现在2岁，上小学还有4年。你觉得到时候我是在安托山附近找房子租着住，还是自己在那边买。如果自己买的话，也只能买预算在1000万左右的。1000万买那边的房子，能买到的也比较小。如果租的话，小学，初中租个10年。哪种比较好呢？租房至少是要租3房或者租10年。但是呢，如果买的话，也需要贷款，利息也不便宜。

回答：

1.从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。

2.但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。

3.人的想法和潜意识是会随着时间和年龄逐渐变化的，现在你可能觉得租房都还不错，过得也挺舒服的，也不想自己太大压力。可是5年后呢，8年后呢，是不是依旧不会产生迫切买房的想法呢？这些都不得而知。毕竟根深蒂固的中国文化里讲究的是安居乐业。最后思想博弈的结果，是否可能还是要买？所以这一关需要你自身去克服。就好比，我们曾经以为爱情是一往情深的自由，结果后来发现柴米油盐才是生活必备。

4.安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，这样的地方，极有很大潜力打造出超低容积率的豪宅，居住的人群也都是党政机关有关联的

4.如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。

【会员提问】大表哥深圳湾那边的双拼如果2000w 要准备多少钱呢？夫妻一个名额有一套房贷款，另一个名额是超过60岁的父母

回复：

1.首先，我从来不反对买深圳湾和华侨城、香蜜湖等这些豪宅地段的双拼，什么名额、什么流动性，对于像深圳湾这样的地段来说，都TM扯淡。（可以翻一翻一年前专门对深圳全市双拼全面解析的一篇文章）

2.两个购房名额因为是两个家庭，都可以独立3成。但是你们的名额可以贷30年，父母的名额可能只能贷10年，贷款年限加上年龄不超过70岁（工行是75岁）

3.如果以深圳湾双拼总价2000为例，首付最低600万，但是月供会有多种情况，因为有的双拼是均等户型面积，有的不是均等户型面积。（不清楚你说的是深圳湾哪套双拼，不过深圳湾双拼也就如图所示的这些盘）

a.如果是均等户型，比如三湘海尚175平，子女贷款700w，30年，等额本息，月供3.6w；父母贷款700w，10年，等额本息7.3w ；合计月供10.9w ;

b.如果是像150左右的双拼，并且是非均等户型面积，比如就可能是89+61这种，每套价格会有差异，具体看面积比例，假设一套大的1200w，一套小的800w，最低首付还是600w，只是大的贷款840w，30年，等额本息，月供4.4w；小的那套贷款560w，10年，等额本息，5.8w；合计10.2w；

4.两套双拼都都可以单独抵押，因为双拼在价格上有优势，很多人都是以长周期自主为主（两代人自主），或者说投资周期较长，不需要消耗太多利息换时间，所以父母那套尽可能少贷款，需要的时候，父母这套依然可以做抵押。双拼建议的首付资金储备在6成以上。

5.微观的选筹当中，投资先看“五利模型”（产业导入、旧改更新，学位增量、笋盘、买卖手法），而一定不是首先盯着产品功能要素去考量（不动产类型、装修、园林、户型等等），否则一开始就偏离了投资赛道

【会员咨询】你好，名下有三套房产，在西乡碧海有两套房子，一套三房，一套四房，在平湖有一套两房，目前碧海的四房和平湖的两房在还贷，请问平湖地铁开通后，平湖的房价是不是会上涨？还有就是请问我该如何优化资产配置？

回复：

首先，平湖的获利所需时间比碧海长，平湖地铁属于远郊地铁，不会促进房价上涨，虽然佳兆业会开发平湖，但佳兆业配套能力弱，难以形成商圈。

其次，给购房者的资产配置建议是：如果压力大，建议购房者保留一百万作为月供，两年内出手碧海或平湖其中一套；如果压力不大，并且现金流充足，建议抵押碧海的三房，从后海、前海南、蛇口、太子湾、宝中做选择，升级资产。

最后，提醒购房者，无论碧海还是平湖，都需要做好资金规划。

【咨询】208政策“膛而不发”，才是真智慧

回复：

从来没有一个楼市补丁政策能够“便秘”长达如此之久还出不来细则，一方面是饼画太大了，细则很难落实到每家每户。另外一方面的原因和用意就是“膛而不发”

208政策就好比刚上膛的子弹，某些Rules Maker终于发现原来的自欺欺人的玩具枪已经唬不到人了，好像有点情绪激动了，亦或是去年年底大领导去前海视察不开心了做给谁看一样，众目睽睽之下，掏出了子弹，撂下一句，“以前我没得选，现在我想做个好人”，接下来一系列信贷政策扑面而来，JYD抽贷，严查首付款来源等等。

但是它或许也知道，开枪之后，依然会是一片刚需倒地。过早的开枪只会过早迎来“报复性”的抄底反扑；子弹停得越久，才是真正起到震慑的作用。那就让子弹在手枪里多停留一会。效果比起以前“玩具枪”，那不是一点点的有力。

一切恶念都将被佛法化解，没有屠杀，就没有伤害，手里无刀，心中有刃，才是中国人帝王权谋的大智慧。楼市调控亦是如此，既得利益者，多行善事；懂人间疾苦，方能知进退；

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在深圳千万别买安居房孕妇梦见想喝米酒,在深圳千万别买安居房子

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