供房两年后卖掉会亏钱吗,买房5年后卖掉亏本

2019年1月，1.2w左右单价买入一套房，3年多后，1.2万卖出，算亏了吗？

亏大了！

并且，1.2w卖出真的有人买吗？

这就是最近二手房（次新房）市场的真实现状。

观察了南昌不少二手房小区，发现了南昌二手房的一点点规律。

不得不承认的真相，大部分小区基本下跌1k~2k/平米。与此对应的是，2018~2019年买入的业主基本是不赚钱甚至亏本出货。

九龙湖某翰江府，20年初，疫情那会买入的业主均价在1W6左右，疫情之前和好转后，买入的业主均价在1W7到1W8之间。现在，两年时间过去，这个小区的二手房挂牌均价为16714元/㎡——挂牌均价，成交均价则会更低。

同时，买房赚钱是门“玄学”，与买入的产品类型和购入的价格成本都有关系。

以某禧园为例，2019年叠墅总价大约在230万到300万之间，下叠会贵一些，折合单价大约在1.6万至2.2万之间，高层均价在1.2万左右。

我们查看一套126㎡的下叠，2022年7月份挂牌价格为270万，当时房东还是对市场抱着比较乐观的态度，目前已经降至254万，折合单价为20180元/㎡，仔细算其实购房者还是亏了。

同一小区的高层则更不乐观，查看近期以来的成交价格，基本在一万到一万二之间，还是精装之后出售的。

我们就以这个小区为例，一套105㎡高层户型，1.2W单价买入，两成首付，4.9%基准利率等额本息30年贷款，2019年6月买入后40个月1.2w卖出（近期小区此面积段成交单价在1W-1.25W之间）：

你的实际花费，26w首付+月供5307乘以40个月+契税3.78w（按1.5%计算）+三年物业费1w左右=52万。

卖出后你所得：126w房款-实际花费52w-余下贷款的剩余本金94.5万=-20.5w。

这还是在当年的基准利率情况下，其中忽略了房屋装修费用，实际上购房者亏损了不止20万。若想要盈亏平衡，则要么利率够低or贷款年限更短or贷款金额更少，要么房价涨幅在8%以上。

都知道降价卖房有用，但从来没人说要降多少。

买家：卖不出去，为什么不降价？

卖家：要调价到什么程度，你才买？

买家：打六折？

卖家：……

我们来看看一些热门小区：

万达星城，江景，翠苑路地铁口，学区都不缺，但是房价也回到了2017-2018年。

目前该小区的成交价格在一万五到一万七之间，要知道在20年之前这个小区的成交单价大多在一万八至两万之间。

虽说该小区价格一路高位运行，但这个楼盘如今的成交价，已经至少消耗掉50%的2018~2021年的涨幅。

再来看看非热门小区：西湖区城泰江来，2018年成交价格在1.6万左右，20年涨到1.7万，到了今年又一路走低，成交均价只有1.55万左右了。

房价接近打回原形，5年时间，白涨了。

如果你是二手卖家，真有将房价五年的增幅吐出来的魄力（50%以上），那就真没卖不出去的房子。另一角度，其他人没有任何理由去要求高位买入的房东降价。

早前，南昌高层住宅多塔楼，很多格局都是黑厨黑卫；当年就算是高端盘，也未必有个上档次的园区大门，如今的新小区大门一个比一个像样。这样的房子，实际的居住体验比之前的老房子好太多。

对于卖家来说，卖不出去还不是最差的（毕竟还有其他没交房的业主还在挣扎），因为住房可以是投资品，本质是可以拿来改善居住、拿来出租、拿来落户上学的载体。

再者说，周期性的涨跌波动，也尚未可知。

虽然说今年以来大部分二手房都在降价，但是价格坚挺，一直在涨的二手房也是有的，那些占据了稀缺资源的二手房，无论在什么样的市场环境下都能走出自己的独立行情。

在南昌，稀缺资源无非就是江景、湖景、优质学校，这类资产的价格高开高走已经是常态，且在当下依旧成交相对活跃（尤其重点学校）。

比如万科四季花城，虽然已经是有20年房龄的老小区了，却挡不住“真香”定律，别的小区价格都下跌的时候，人家却是往上升。

而从这些受欢迎的二手小区里，我们也总结出了一些购买二手房时应该注意的要素：

1、园区有大片水景/喷泉，慎重，大概率要荒废！

水景十分考验物业的维护能力。红角洲联泰的楼盘基本都做了水景，确实给园林环境增色不少，不过水质一旦发黄，或者落叶不及时清理，就没那种感觉了，特别考验物业的能力。

香溢花城荒废的中央喷泉

更别提很多小区的泳池也都变成了水塘。

无人打理的泳池

这种荒废了的水系景观还不如没有，买家在看的时候印象分也会打折扣，自然会影响房价。

2、前期设计、后期维护缺一不可

前不久去到万达星城和恒茂国际都会，都是楼龄较久的老小区，两个项目的绿化就是鲜明对比。一个无后期修剪，一个修剪得整整齐齐。

恒茂国际都会

万达星城

3、名气，是二手房的招牌

二手房买家未必知晓楼盘的前尘往事。（烂尾、交房差之类）

了解一个二手房小区，往往就是路过（位置还可以），到过（有商业），听过xxx住过（体量不小）。

而名气大、名企开发的小区在南昌二手房市场上有天然的“滤镜”。名气大，买家主动问、中介爱推广，加上小区维护不错，成交效果还行。如果你要说“你为什么不买某盘，多好的一个盘啊巴拉巴拉”，抱歉，我没想起来，或者我也会直接说“我听都没听过”。买家亦是如此。

4、什么样的配套才是属于自己的配套

购房是多要素的叠加，在当下，单一拥有名校学位、地铁口、商圈要素肯定不如多重优势叠加。那些地理位置好，配套成熟，又有优质学区加持，地铁口锦上添花、维护好的小区，往往更抗跌。

另外，部分项目开发周期太长，参考一些大盘的商业在住宅交房五年后还没动静，也直接影响二手的销售。

大饼虽好，但握在手里的窝窝头才是最香。

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