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兰香湖壹号。徐凡淋/摄

面对部分楼盘一次性付款的硬性要求，购房人应理性消费，避免陷入融资风险。

徐凡淋中房报记者苗野上海报道

“我们项目要求一次性付款，公司不承担任何贷款风险。”

近日，中房报记者收到购房者反映，上海闵行区紫竹板块的兰香湖壹号楼盘存在挑客行为，并涉嫌引导“经营贷”购房情况。记者前期致电该楼盘得到了这样答复。

10月10日，记者以购房者身份来到上海闵行区兰香湖壹号了解项目情况时，该楼盘销售经理再次提出必须全款购房的硬性条件，并强调只接受高净值客户。

“看样板房要提前验资500万元，不接受订金定房，按首套房（35%）或二套房（70%）的首付比例支付第一笔房款，45~60天内付清全款才网签。”该楼盘销售经理说。

据记者进一步了解发现，兰香湖壹号项目不仅在楼盘销售中毫不避讳存在“挑客”行为，在销售经理了解购房人现有资金与资产情况后，还提出了可为有全款支付能力的高净值客户匹配相应金融方案。

所谓金融方案，即让二套房购房者用名下房产抵押做经营贷，通过套取经营贷实现全款买房，并称可介绍助贷公司操作经营贷与垫资等全流程服务。兰香湖壹号项目的“挑客”行为与“金融方案”得到现场多名销售经理与助贷公司证实，并称已有多个操作案列。

对于“一次性付款”这一购房方式，记者致电该项目开发商上海紫竹半岛地产有限公司，被告知所有对外采访都由市场部负责，但截至发稿，该公司市场部电话一直无人接听。

对于该项目“挑客”情况以及套用经营贷全款买房的违规行为，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿对记者表示，开发商违规销售目的是为了加速回款，促进销售，但后果较严重。第一，国家明令禁止经营贷不能进入房地产业，这给购房者带来明显的潜在风险，存在未来资金不能及时支付，购房违约等风险。同时可能影响购房者金融系统的信用记录，加大购房人的现金流紧张风险，影响以后正常信贷申请。第二，扰乱了正常的房地产市场销售秩序，给违规行为打开了方便之门，后续销售人员可能利用购房者的弱势地位，收取“茶水费”等行为，套利额度较大，可能会涉嫌诈骗贷款，承担刑事责任。

支付全款才可网签

开发商一次性付款的“挑客”行为，或直接将潜在风险嫁接给购房者。

“我们要求一次性付款，不承担任何贷款风险，你可以选择买或不买，公司就这规定”。兰香湖壹号项目一名销售经理告诉记者一次性付款是硬性条件，且该公司所有项目均为全款购房。

“开发商用全款购房提高购房准入门槛，说明其对产品有信心，不愁卖。”一名在上海从事多年房产经纪的资深人士表示。

站在兰香湖壹号项目所在地，远远可见项目临湖而建6栋高层住宅，拥有零遮挡的湖景资源与一线江景资源，本批次共推出138套230~270平方米住宅户型，总价1700万元起，均为精装交付。

该项目位于上海闵行区紫竹板块，周边不仅有上海交大闵行校区、华东师范大学两所重点高校，附近还有华师大附属幼儿园至中学十二年一贯制教育资源，加上近40万平方米的生态湖景资源，在闵行紫竹板块内竞争优势明显。

据企查查资料，兰香湖壹号开发商上海紫竹半岛地产有限公司，为上海紫江集团成员，是一家以开发高档别墅、中高档住宅、星级酒店等项目为主的地产公司。

然而，这个具备“红盘”条件的楼盘，即便有着良好的教育资源与湖景资源，10月11日首批客户选房结束，138套房源实际仅销售30多套，剩余90多套房源未售，销售比不足30%。

“如果不是挑客，早就卖完了”。现场一名销售经理告诉记者，由于房源属“小奢”高端产品，总价高，要求一次性付款，不少购房者来不及准备资金。

据上述销售经理介绍，该楼盘目前正在销售D、E、F三栋楼，首套购房者首次付款35%，二套购房者首次付款70%，全款支付完成后才可网签，其中，D栋首笔款项支付后45天内付清全款，E、F两栋首笔款支付后60天内付清全款。

“首笔款支付后，资金不足的客户怎么办”？面对记者的疑问，该销售经理表示，“我们要的是高端群体，哪怕垫资也要有实力，客户可在全款支付完成，网签后将房子抵押贷款，公司收到银行放款，将资金返还给购房者”。

同时，该销售经理表示，会先了解购房人的房产与资产情况，对已有房产的二套购房者可将现有住房抵押申请经营贷，套用经营贷资金全款买房。对于该操作方式，该销售经理表示经营贷可申请到房价总额的70%，比二套房贷利率低，有需要的购房者可推荐助贷公司到项目现场办理。

对该楼盘操作方式，上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，套用经营贷做购房款，对开发商和购房者都有风险。开发商冒着被处罚的风险，说明这之中的利益回报较高，同时，该楼盘认购率不高也体现现阶段购房者趋于理性，不会轻易冒险套用经营贷买房。

风险可涉及刑事责任

面对开发商全款购房的“挑客”行为，购房者应避免冲动消费，以防潜在融资风险。

经营贷，是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要。今年以来，随着国家对小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率（LPR）的逐步走低，不少银行的经营贷利率已下调至最低3.3~4%的水平，少数银行对部分优质企业客户能给予3%左右的优惠利率。

因经营贷是针对企业的贷款产品，贷款者必须名下有公司才可放款。

记者致电上述销售经理推荐的上海某助贷公司“黄总”，其表示经营贷分为短期和长期，需要个人名下有房无负债或夫妻名下有房无负债，1年期利率3.65%，3年期利率4.05%；名下有公司且营业执照满1年以上利率最低3.3%，可3年先息后本，3年3次无本续贷，相当于10年先息后本。

因经营贷为公司经营所用，贷款下来后，不能直接打进客户个人账户，必须有“第三方”，即提供采购合同与企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商配合。

“第三方收到货款后再把钱打进你的账户”。“黄总”强调。

“兰香湖壹号只要缺钱的客户都是我做的，向银行借钱怎么规避风险，跟着我的流程走，不会出任何问题”。对于该操作可能存在的风险，“黄总”信誓旦旦的表示。

同时，其表示若名下没有公司，可现买一个营业执照并提供“一条龙”服务。除此之外，“黄总”透露不仅兰香湖壹号，其他楼盘包括刚需盘均可操作，还可提供过桥垫资服务。

这之中的服务费用，操作经营贷将收取贷款总额的1.5%，过桥垫资按天收取利息万分之六（100万元利息为600元/天）及平台手续费千分之六（100万元一次性手续费6000元）。

值得一提的是在助贷公司提供垫资过程中，只要经营贷没放款，这笔过桥垫资用一天就要收取一天利息，等一个月放款下来，垫资利息已是一笔不小的支出。

对于现买营业执照通过包装后申请经营贷，上海一国有银行信贷部门相关人士表示，经营贷要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可申请贷款，现买的营业执照变更时间较短，即使助贷公司弄虚作假帮客户申请到经营贷，银行在贷后管理中，一旦发现异常，会要求客户限期内还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

事实上，去年到现在，已有不少购房人收到银行的抽贷通知，短期内凑不齐钱还贷款的客户，只能找高利息过桥应急，甚至不得不低价卖房筹款。

对此，崔光灿提醒购房者不要贪图销售人员承诺的利益，为自己留下可能的风险隐患，同时建议购房人及时收集证据，向房地产管理部门反映，共同维护公平公正的销售秩序。

北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏也表示，开发商希望加快周转和销售，要求购房者一次性付款并推荐经营贷助贷机构。对购房人而言，如果被银行追踪到资金用途不实，经营贷贷款会被收回，并影响个人征信。如果借用空壳公司申请经营性贷款，套利额度较大，可能会涉嫌诈骗贷款，承担刑事责任。

“购房者在面对部分开发商全款支付的要求，若冒险套用经营贷做购房款或置换按揭节省利息，违规风险较大，购房人应理性消费，避免冲动加大杠杆去贷款购房。”宋庭敏建议监管部门应该着力堵漏洞，坚持房住不炒的监管底线不能破，对于商业银行，要加大贷前自查与问责。

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