物业管理服务是房地产开发商和物业服务企业应业主要求对住宅及附属设施所实施的经营和养护活动。在中国社会主义市场经济中,伴随着社会经济和文化事业的发展,人们的生活方式有了很大的改变,人们对物质文化的要求也越来越高,这给物业管理带来了一个新的问题:怎样更好地服务于广大住户?
就天津而言,目前存在的物业服务方式大致分为三种模式。第一种是一般认为物业公司,由物业公司与房地产开发商、业主委员会或居民委员会签订物业服务合同,并根据所订立物业服务合同内容提供物业服务;第二种是准物业服务,也是物业公司所提供的服务,但物业服务签约并不与业主签约,只是对业主进行单纯绿化、卫生等服务性工作;三是小区业主自主经营,实行小区业主自治模式。
以上三种模式由于形式不同,物业管理人提供的物业服务、收费标准、责任权属也有很大的区别。
在物业服务方面,物业公司可以给小区业主提供最全面的物业服务,这是准物业和业主自治先天性无法比拟的。物业服务从硬件方面看大致有环境卫生,绿化养护,公共设施维护,小区内部秩序维护。在软件方面,包括房屋维修、消防报警、文化宣传、防疫工作等。物业公司所应开展的各项服务工作,准物业及业主自治等都存在着服务上的欠缺。准物业中,多数服务老旧小区房龄超过20年,所提供的服务多是绿化与卫生两方面。业主自治模式比较灵活,可以自行雇佣人员,提供安保、维修、绿化、卫生等需要人来操作的工作,但在管理模式上,由于是由小区业主自主管理,在治理决策、运营管理及责任权属上无法做到更好的监管及延续。
在收费标准方面,按照笔者接触过的物业公司,根据小区规模、年限,物业公司品牌,提供的物业服务内容等考量,最低收费有0.4元/月.㎡,最高的则有10元/月.㎡。早年间曾有一段时间实行政府指导价,按照物业服务的四级标准,收费分为0.5元/月.㎡、0.7元/月.㎡、0.9元/月.㎡、1.2元/月.㎡四种,可上下浮动20%,但是此后由于物业服务及社会的发展,该项收费标准已经废止。准物业服务的收费标准,由于有政府的专项补贴,所以收费标准相比比较便宜,按照独单、偏单、三室,一般每月每套房的收费在10元左右。业主自治模式,根据小区的规模,参考雇佣人员的工资水平、服务事项、运营成本、盈利性收入等,可计算出一个比较合理的价格区间。
在责任权属方面,重点评述物业服务费的催缴,物业公司可以自行催缴、由第三方公司催缴或到小区所在地的法院起诉解决。准物业由于每月的收费标准很低,考虑到成本,在催缴物业费方面,基本不可能通过第三方或起诉到法院,只能由公司自行催缴。业主自治模式在催缴方面,和物业公司一致,但根据现实情况看,由业主自治起诉业主催缴物业费的,目前还没有较多的案例。
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